Data : 09 / 07 / 2019 Sono proprietario di un appartamento che ho concesso in locazione. Un paio di giorni fa l'inquilino mi ha chiamato per dirmi che si deve trasferire per motivi di lavoro.
Non lo tratterrò certo io, però non mi sembra giusto un recesso così rapido. Che cosa posso fare?
Sono proprietaria di un appartamento che concedo periodicamente in locazione. Ieri mi è arrivata una lettera del conduttore per dirmi che lo ha svuotato e che possiamo incontrarci per la consegna delle chiavi.
Se ne va, così, dal nulla? È normale tutto ciò?
I due esempi che abbiamo portato sono quelli che ci hanno sottoposto due nostri lettori: la risposta ai quesiti va ricercata nelle norme che disciplinano la disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore e quindi negli strumenti di tutela azionabili dal proprietario che ritiene di avere subito un danno.
Partiamo dal dati certo, ossia dalla facoltà di recesso posta in capo al conduttore. Esso può recedere dal contratto:
a) sempre, al di là di specifiche previsioni contrattuali, con un preavviso di sei mesi se sussistono gravi motivi (cfr. legge n. 431/98);
b) sempre ed indipendentemente dalla ricorrenza dei gravi motivi con un preavviso di sei mesi, purché ciò sia previsto nel contratto di locazione (cfr. legge n. 392/78).
Nel primo dei due casi, quindi, sicuramente il conduttore ha motivo di recedere, essendo considerato grave motivo valido ad esercitare tale diritto lo spostamento in altra città per motivi di lavoro. Chiaramente lo spostamento non deve riguardare città distanti tra loro e quindi distanze che rendono impossibile o estremamente disagevole la dimora nella casa oggetto del contratto.
Nel secondo caso, invece, sarebbe necessario comprendere se il conduttore ha esercitato il recesso per un grave motivo oppure se non ricorre tale circostanza, se il contratto prevede il recesso libero.
In entrambi i casi, tuttavia, non pare essere stato rispettato il preavviso di sei mesi; ad avviso di chi scrive, questo lasso temporale può essere diminuito da specifica pattuizione contrattuale. Tale valutazione, è evidente, non può prescindere da un esame dei contratti.
Ponendo il caso che dal punto di vista delle motivazioni i conduttori di entrambi i casi siano nel giusto e che invece siano nel torto rispetto alla tempistica, che cosa potrebbe fare il proprietario?
L'esercizio di un diritto, quale quello di recesso, dev'essere fatto nei modi e nei termini di legge: forzare la mano (come sembrerebbe essere negli esempi) può portare ad una richiesta di danni corrispondenti, quanto meno, alla mancata percezione dei canoni di locazione, per tutto il periodo corrispondente al preavviso (ossia sei mesi, o quello minore previsto dal contratto stesso).
Il preavviso, infatti, serve all'altra parte a potersi organizzare rispetto alle proprie esigenze: il locatore, quindi, deve poter avere il tempo di sostituire il conduttore con altro inquilino.
Chiaramente se l'appartamento è locato subito dopo il suo rilascio, è evidente che al proprietario risulterà più difficile riuscire a provare un danno.
In buona sostanza, ferma restando una necessaria analisi delle carte, alla disdetta fuori termine da parte del conduttore può corrispondere un diritto al risarcimento del danno da parte del proprietario.